Ogród zimowy a prawo budowlane, definicja

Coraz większą popularnością cieszą się szklane przedłużenia salonów lub piękne tarasy ukryte za szkłem. W wielu przypadkach budowa takiego ogrodu jest planowana już na etapie projektu domu. Jest to najkorzystniejsze rozwiązanie. Najczęściej ogród zimowy jest budowany w domach z już istniejącym tarasem. Czy, aby zbudować ogród zimowy przy istniejącym domu, należy mieć pozwolenie na budowę?

Ogród zimowy czy oranżeria – nazewnictwo jest bardzo ważne

Nazewnictwo podczas składania wniosku o budowę nowych obiektów na działce jest bardzo ważne. We wniosku o budowę ogrodu zimowego nie można posługiwać się słowem „szklarnia” – wymaga ona zawsze pozwolenia na budowę. Jeśli we wniosku zostanie użyte nazewnictwo „oranżeria przydomowa” lub „ogród zimowy”, to większość urzędów traktuje te nazwy zamienne.

W prawie budowlanym nie ma jednoznacznego sprecyzowania przymiotnika „przydomowy”, tym samym taka konstrukcja może być dostawiona do istniejącego budynku mieszkalnego lub może być obiektem znajdującym się nawet kilka metrów od domu.

Wg prawa budowlanego nie ma znaczenia czy oranżeria będzie usytuowana na istniejącym już tarasie, czy gruncie – jest to ważne tylko dla wykonawcy budowy. 

Budowa ogrodu zimowego – formalności 

Budowa ogrodu zimowego nie wymaga pozwolenia na budowę, jeśli zostaną spełnione poniższe wymagania:

• jego powierzchnia nie przekracza 35 m²,
• łączna liczba takich obiektów nie przekracza 2 na każde 500m2 działki.

Prawo budowlane art. 29 ust. 1 punkt 2 oraz art. 30 ust. 1 pkt. 1 określa, iż pozwolenie na budowę nie jest wymagane do budowy m.in. „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o całkowitej powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki”.

Do budowy ogrodu zimowego jest potrzebne tylko zgłoszenie do odpowiedniego organu (urzędu miasta lub starostwa), jeśli wielkość takiego obiektu nie przekracza 35m². Organ decyzyjny ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu – zgłoszenie jest wydawane na milczącą zgodę. Jeśli nie ma przeciwwskazań, to można przystąpić do budowy w terminie wskazanym we wniosku.

Jeśli ogród zimowy będzie częścią istniejącego budynku, to należy zachować odległość 4 m od granicy działki (jeśli w ścianie są okna) oraz 3 m (jeśli w ścianie nie ma okien). W szczególnych przypadkach jest możliwość zachowania 1,5 m od granicy działki lub w jej granicy za pisemną zgodą sąsiada.

W praktyce najczęściej są odrzucane wnioski, jeśli ogród zimowy ma odległość od granicy mniejszą niż 3 m.

Budowa ogrodu zimowego, a stawka VAT wykonawcy

Budowa ogrodu zimowego wzbudza wiele kontrowersji w naliczaniu stawki VAT przez wykonawcę. Większość wykonawców nalicza błędną 8% stawkę VAT. Podczas kontroli z urzędu skarbowego są nieprzyjemne konsekwencje dla inwestora i wykonawcy „wykonawca zostanie obciążony różnicą w stawce VAT, a inwestor będzie zmuszony do rozbiórki konstrukcji i zostanie obciążony karą identyczną jak w przypadku samowoli budowlanej”.

Wykonawca może naliczyć stawkę 8% VAT-u jeśli:

• taras, który będzie podstawą do wykonania ogrodu zimowego, jest integralną częścią budynku i w sposób trwały jest związany z budynkiem m.in. przez fundament, płytę fundamentową,
• taras jest uwzględniony w planie budynku, które są zgodne ze stanem faktycznym,
• budowa ogrodu zimowego jest wykonywana w ramach:

• dobudowy,
• budowy,
• modernizacji.
• powierzchnia użytkowa budynku nie przekracza 300 m^2. 

Wykonawca jest zobowiązany do naliczenia 23% stawki, jeśli:

• taras jest dobudowany do istniejącego budynku i nie stanowi jej integralnej części,
• został wybudowany z desek tarasowych położonych na legarach,
• taras nie znajduje się na planie budynku.