Nie zawsze jest możliwość, aby dogadać się z sąsiadem, by móc korzystać z jego działki w celu dojazdu do własnej posesji. Jedynym rozwiązaniem jest sądowe ustanowienie drogi koniecznej. W jaki sposób można ustanowić drogę konieczną?
Art. 145 Kodeksu cywilnego określa, że jeśli do nieruchomości lub budynków gospodarczych do niej przynależących nie ma dojazdu z drogi publicznej, to właściciel takiej nieruchomości może żądać od właściciela sąsiednich gruntów ustanowienia służebności drogi, czyli drogi koniecznej za odpowiednim wynagrodzeniem. Przeprowadzenie takiej drogi uwzględnia potrzeby nieruchomości bez dojazdu przy jak najmniejszym obciążeniu sąsiednich gruntów.
Droga konieczna ogranicza prawo do dysponowania nieruchomością, ponieważ stanowi obciążenie prawa własności dla właściciela sąsiednich gruntów.
Drogę konieczną można ustalić polubownie za pomocą aktu notarialnego lub na mocy postanowienia sądowego. Jeśli nie ma sporu między stronami, to najlepiej jest taką umowę przeprowadzić za pomocą aktu notarialnego. Jest ona zawierana między właścicielem nieruchomości a nabywcą drogi koniecznej.
Drugą możliwością ustanowienia drogi koniecznej jest postępowanie sądowe. Dochodzi do niego wtedy, gdy brak jest możliwości porozumienia się z sąsiadem. Prawo do drogi koniecznej można nabyć w wyniku zasiedzenia, czyli spełnienia do tego określonych przesłanek:
Wniosek o ustalenie drogi koniecznej należy złożyć w kilku sytuacjach:
Wniosek do sądu o drogę konieczną może złożyć właściciel, współwłaściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości. W takim postępowaniu uczestniczą właściciel i wszyscy współwłaściciele (o ile są) nieruchomości, przez którą ma przechodzić droga dojazdowa do posesji bez dojazdu. Bardzo często w toku postępowania wzywany jest biegły geodeta i inni właściciele nieruchomości, przez które może przebiegać droga dojazdowa.
We wniosku należy również wskazać wysokość wynagrodzenia, które będzie ustanowiona za korzystanie z drogi koniecznej. Proponowane wynagrodzenie może być miesięczne lub roczne.
Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości. Składając go, należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł.
Gdy służebność drogi nie jest już potrzebna, to właściciel obciążonej nieruchomości może żądać jej zniesienia. Służebność może również wygasnąć, jeśli nie będzie stosowana przez 10 lat – Kodeks cywilny art. 293 § 1.
Ustawodawca nie sprecyzował, jaki jest właściwy dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego za odpowiedni dostęp uznaje się taki, który zapewnia właścicielowi swobodny dostęp do nieruchomości. Tym samym ustalenie, jaki dostęp do drogi jest niezbędny, rozpatrywane jest indywidualnie. Dostęp musi umożliwiać właścicielowi korzystanie z całej nieruchomości oraz budynków wchodzących w jej skład.
Jeśli właściciel posesji nie może korzystać okresowo z drogi np. w czasie zimy, to nie przysługuje mu prawo do drogi koniecznej. Właściciel może sobie taką drogę uczynić zdatną do użytku. Nie można ustanowić prawa do drogi koniecznej, aby skrócić trasę do drogi publicznej. Wg wyroku Sądu Najwyższego służebność może być ustalona, jeśli przemawia za tym interes społeczno-gospodarczy, a właściciel takiego gruntu „nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności”.
Za ustanowienie służebności drogi koniecznej właścicielowi obciążonej nieruchomości należy się zadośćuczynienie. Jego wysokość jest ustalana na podstawie opinii biegłego geodety. Zadośćuczynienie zasądzone jest jako jednorazowe świadczenie. W orzecznictwie stosuje się również okresowe wypłaty zadośćuczynienia.
Zdj. główne: Valentin Salja/unsplash.com
Bardzo cenny artykuł. Jestem dokładnie w takiej sytuacji. Dzierżawię od gminy działkę od 4 lat, z dwóch stron jest ona otoczona działkami budowlanymi należacymi do sasiada, z jednej strony jest pole, a z jenej strony jest działka agencyjna (budowlana bez możliowści zabudowy -długa i wąska). Do tej pory korzystalismy z działki agencyjnej jako z drogi dojazdowej do naszej działki RODO. Utwardziliśmy grunt, kosimy tą działkę, bo chemy, żeby było to zadbane. Agencja wcale sie ta działka przez wiele lat nie interesowala. Teraz sie okazało, że sasiad bedzie się budował i chce kupic ta działkę od Agencji, a nam zapowiedział, ze na nasza działkę RODO bedziemy latać dronem. Dowiedziałam się, że bedzie przetarg na działkę agencyjna, ale nie wiem jaką cene bedzie skłonny zapłacić sasiad. Wiem tylko, że o dogadaniu się nie ma mowy. Gmina tez nie bardzo chce sie zajmowa ta sprawą. Sytuacja patowa dla nas.