Kiedy jest potrzebna i jak przebiega wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego?

Wyceną nieruchomości nazywamy proces, którego efektem jest poznanie realnej wartości nieruchomości – domu, mieszkania czy działki. I choć właściciele nieruchomości zwykle orientują się mniej więcej, ile jest ona warta, to jednak są sytuacje, w których jej wartość określić musi specjalista – rzeczoznawca majątkowy.

Czym jest operat szacunkowy i w jakich sytuacjach się go wykonuje? Jak przebiega proces wyceny nieruchomości i ile kosztuje? Jakie czynniki będą miały wpływ na cenę nieruchomości podaną w operacie i czy dwie, pozornie identyczne, nieruchomości mogą się różnić wartością? Zapraszamy do lektury.

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy, jest dokumentem, który określa wartość nieruchomości. Pełny operat jest dokumentem urzędowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, natomiast uproszczona wycena nieruchomości stanowi jedynie opinię o jej wartości, sporządzoną na podstawie cen transakcji podobnych nieruchomości.

Na potrzeby urzędowe potrzebna jest pełna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę z uprawnieniami, a proces tworzenia operatu szacunkowego został ściśle opisany w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Są w niej też opisane wszystkie informacje i dane, które w dokumencie muszą się znaleźć, aby mógł mieć on moc prawną.

Kto może dokonać wyceny nieruchomości?

W sprawie wyceny nieruchomości zawsze zwracać się należy do specjalisty z zakresu wyceny, którym jest rzeczoznawca majątkowy https://bwn-rzeczoznawca.pl/. Należy pamiętać, że jeśli operat szacunkowy ma stanowić dokument, którym można posługiwać się w sprawach prowadzonych z bankiem, to musi być pismem o określonej strukturze, formie i treści.

Istnieje także możliwość, aby wycenę sporządził wykwalifikowany pracownik banku, na podstawie dokonanej przez siebie inspekcji. Zwykle jednak banki wybierają rzeczoznawcę wskazując klientowi równocześnie konkretnego specjalistę. Jeśli chcesz go wybrać sam, to bank musi zaakceptować Twój wybór – tak bywa w większości przypadków, choć od tej zasady zdarzają się oczywiście wyjątki.

Wycenę nieruchomości można oczywiście wykonać dla zaspokojenia własnej ciekawości i wtedy może to być wycena uproszczona oparta o analizę statystyczną rynku nieruchomości. Jeśli jednak w późniejszym czasie będziemy potrzebowali profesjonalnego określenia wartości nieruchomości, na przykład w celu jej sprzedaży, to i tak będzie musiał ją wykonać rzeczoznawca majątkowy.

Czy możliwa jest wycena nieruchomości online?

Wycena nieruchomości online jest oczywiście możliwa. Z jednym zastrzeżeniem – nie będzie to pełny operat szacunkowy, a jedynie uproszczona wycena nieruchomości. Może ją przeprowadzić dla nas pracownik banku. Stosunkowo rzadko się ją jednak zamawia, bowiem jest respektowana tylko w określonych przypadkach – na przykład gdy właściciel nieruchomości chce wziąć niewielki kredyt hipoteczny.

W jakich sytuacjach potrzebujesz wyceny nieruchomości?

Konieczność sporządzania operatu szacunkowego potrzebna jest w kilku sytuacjach:

• przy kredytowaniu zakupu nieruchomości – przy udzielaniu kredytu hipotecznego bank z pewnością będzie wymagał od Ciebie przedstawienia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu. W takim przypadku wymaga też zwykle, aby wycena nieruchomości została wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego (nie może więc być ona uproszczona, a pełna). Jak już wspominaliśmy, do określania wartości nieruchomości przy niewielkiej kwocie kredytu, bankowi może wystarczyć uproszczona wycena;
• wartość nieruchomości poznać też należy przed jej sprzedażą lub kupnem – usługę zawsze zamawia właściciel, a koszty wyceny nieruchomości doliczany jest do ostatecznej ceny zakupu lub sprzedaży;
• w celach podatkowych – obliczenie wysokości podatku od nieruchomości lub podatku od darowizn czy spadków (jeśli w taki właśnie sposób wszedłeś w posiadanie swojego domu, działki lub mieszkania) możliwe jest na podstawie wartości nieruchomości. Na potrzeby podatkowo – skarbowe sam podatnik może wykonać wycenę na podstawie wartości rynkowej i złożyć ją w formie deklaracji. Fiskus może jednak taką wycenę podważyć. Zakwestionowanie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego jest już znacznie bardziej kłopotliwe;
• przy ustalaniu opłat planistycznych związanych z ustanowieniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• przy podziale majątku wspólnego małżeństwa;
• na potrzeby podziału spadku między spadkobiercami;
• wyceny dokonuje się również przy staraniu o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości;
• dla określenia odpłatności w użytkowaniu wieczystym.

Jeśli którakolwiek z tych spraw Cię dotyczy, będzie Ci potrzebna wycena nieruchomości – skontaktuj się z rzeczoznawcą majątkowym z Twojej okolicy i zamów operat. Jak przebiega i ile kosztuje wycena?

Jak wygląda wycena nieruchomości?

Szczegółowe przebieg czynności, jakie podejmuje rzeczoznawca majątkowy w celu wykonania operatu szacunkowego, określa Rozporządzenie rady ministrów z dn. 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wspomniany akt prawny określa:

• sposób sporządzania i formę operatu,
• wymagania odnoszące się do treści operatu,
• metody wyceny domu jednorodzinnego, mieszkania czy działki,
• sposoby ustalania ceny nieruchomości przy użyciu różnych technik.

Ile kosztuje wycena mieszkania lub domu jednorodzinnego?

Wycena nieruchomości to usługa, której koszt trudno jest oszacować bez znajomości kilku kluczowych faktów. W branży tej nie obowiązuje bowiem ścisły, odgórnie ustalony cennik, a ceny rynkowe. Podać można więc jedynie średni koszt wyceny, który uzależniony jest od regionu kraju, lokalizacji (w dużych miastach wojewódzkich zwykle jest on wyższy niż w małych miasteczkach) oraz od rodzaju nieruchomości (wycena mieszkania będzie miała inną cenę niż wycena domu jednorodzinnego).

Za wycenę nieruchomości zapłacisz, w zależności od lokalizacji nieruchomości, na przykład:

• w Warszawie – wycena mieszkania to koszt ok. 570 do 800 zł, a domu – od 780 do 1000 zł;
• w Krakowie – wycena mieszkania kosztuje od 600 do 780 zł, a domu – od 780 do 900 zł;
• we Wrocławiu – za wycenę mieszkania zapłacisz od 570 do 700 zł, domu natomiast od 830 do 950 zł.

Na to, ile kosztuje wycena nieruchomości, będą miały wpływ również metraż nieruchomości (w przypadku większej nieruchomości zapłacimy za usługę więcej niż za wycenę mniejszej o podobnych parametrach), rodzaj przeznaczenia nieruchomości i wiele innych. A od czego zależy wartość mieszkania, domu lub działki? Czyli – na ile możesz liczyć przy sprzedaży nieruchomości lub na jaką wysokość kredytu hipotecznego na budowę domu się zdecydować?

Jakie czynniki mają wpływ na wartość nieruchomości?

Do szacowania nieruchomości na cele kredytu hipotecznego, sprzedaży lub kupna, stosuje się cały szereg danych. Pamiętajmy, że nie ma dwóch identycznych nieruchomości, choć jedną z metod wyceny jest metoda porównawcza. Każda nieruchomość powinna zostać wyceniona indywidualnie, a do jej wyceny stosuje się wszystkie następujące informacje:

• lokalizacja – oczywistym jest, że nieruchomości w wielkich miastach są droższe od nieruchomości, o podobnym metrażu i standardzie, w małych miasteczkach;
• rodzaj nieruchomości – przy wycenie mieszkania stosuje się inne stawki niż przy wycenie domu. Ale też wycena domu wielorodzinnego będzie inna niż jednorodzinnego – ostateczna wartość zależeć więc będzie też od rodzaju nieruchomości;
• standard wykończenia – ma duży wpływ na ostateczną wartość mieszkania czy domu. Za nieruchomość wykończoną w wysokim standardzie zawsze obowiązują wyższe stawki niż za mieszkanie do remontu, nawet jeśli są w tej samej lokalizacji i mają bardzo zbliżony metraż, a różnice w cenach bywają naprawdę znaczne;
• uśrednione ceny podobnych działek;
• dostęp do infrastruktury;
• przeznaczenie nieruchomości zawarte w MPZP.

Jak długo trwa wycena nieruchomości?

Wiemy już, od czego zależy cena operatu szacunkowego i jakie dane bierze się pod uwagę przy wycenie nieruchomości. A ile ona trwa? Średni czas oczekiwania wynosi około 10 – 14 dni, należy jednak wiedzieć, że w przypadku bardzo skomplikowanych spraw może wydłużyć się do nawet kilku miesięcy.

Metody wyceny

Jakie są metody stosowane przy wycenie nieruchomości? Zgodnie z rozporządzeniem stosować mona jedną z czterech metod sporządzania wyceny:

• metodę porównawczą,
• podejście dochodowe,
• metodę kosztową,
• metodę mieszaną.

Najczęściej stosuje się metodę porównywania polegającą na zestawieniu ze sobą i porównaniu kilku mieszkań, działek czy domów spełniających podobne kryteria dotyczące lokalizacji, metrażu, przeznaczenia i standardu wykończenia.

W praktyce cały proces przebiega następująco:

• rzeczoznawca i klient podpisują umowę zawierającą szczegóły zlecenia,
• zebranie niezbędnej dokumentacji (wyszczególnimy ją poniżej) oraz przeprowadzenie inwentaryzacji i wywiadu terenowego przez rzeczoznawcę, ewentualnie sporządzenie dokumentacji fotograficznej,
• dokonanie analizy zebranych informacji i danych oraz wybór najwłaściwszej metody wyceny,
• wykonanie operatu.

Jakie kryteria spełniać musi operat, aby można było się nim posługiwać?

Aby operat mógł mieć moc prawną, powinien zawierać informacje wskazane w Rozporządzeniu. Należą do nich:

• informacja na temat przedmiotu i zakresu realizowanej wyceny,
• wskazanie celu, dla którego sporządzona ma być wycena nieruchomości (kredyt hipoteczny, transakcja kupna – sprzedaży, obliczenie wysokości podatku, itd.),
• podstawa formalna,
• źródła, z których pozyskano dane na temat nieruchomości – dokumenty, które pozwoliły rzeczoznawcy ustalić jej wartość,
• daty mające istotny wpływ na wycenę mieszkania, domu lub działki,
• opis stanu nieruchomości z dokumentacją fotograficzną,
• przeznaczenie danej nieruchomości – mieszkalne, komercyjne,
• charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości oraz jego analiza,
• opis metod i technik wykorzystanych do sporządzenia operatu,
• określenie rodzaju wartości nieruchomości,
• wycena nieruchomości.

Pod dokumentem rzeczoznawca składa podpis z datą oraz przybija pieczątkę ze swoim imieniem, nazwiskiem i numerem uprawnień. Należy pamiętać, że operat jest ważny przez okres 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Wyjątkiem są oczywiście sytuacje, w których doszło do istotnych zmian w uwarunkowaniach prawnych lub z jakichś powodów wycena została unieważniona.

Co zrobić, jeśli data „ważności” operatu minęła, a Ty nadal go potrzebujesz? Otóż można potwierdzić jego aktualność (pod warunkiem że okoliczności się nie zmieniły). Należy udać się do rzeczoznawcy, który go wykonał – inny specjalista nie może tego zrobić.

Jakie dokumenty warto dostarczyć rzeczoznawcy?

Niezależnie od tego, jaki jest cel wyceny nieruchomości, rzeczoznawca będzie potrzebował od zamawiającego następujących dokumentów:

• odpis z księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów z mapką sytuacyjną,
• wypis z planu zagospodarowania przestrzennego,
• mapkę ewidencyjną dla danej działki,
• pozwolenie na użytkowanie budynku.

Podsumowanie

Znacie już średni koszt wyceny nieruchomości, wiecie czym ona jest i kto oraz w jakich sytuacjach może ją wykonać. Sprawa wydaje się dość zawiła, a ilość dokumentów potrzebnych do zebrania – niemała, ale tak naprawdę w pewnych sytuacjach sporządzenie operatu jest koniecznością. 

Zdjęcia: materiał prasowy Klienta.