Posiadanie działki budowlanej bez dostępu do drogi publicznej, nie jest już tak dużym problem, jak kiedyś. Wystarczy tylko zawrzeć umowę służebności z sąsiadem, aby wytyczyć drogę przez jego działkę. Co w sytuacji, gdy właściciel działki nie wyrazi na to zgody? Czy sąsiad może żądać opłaty za służebność przejazdu?
Odpowiedź na to pytanie nie jest taka prosta, jak mogłoby się wydawać, a zdefiniowanie tego terminu może być kluczowe w dalszym postępowaniu. Sięgając po ustawę o drogach publicznych, możemy przeczytać, że drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w obowiązujących przepisach. Kluczowy w tej definicji jest zapis o powszechnym dostępie takiej drogi. Oznacza to, że droga nie jest własnością prywatną i by się po niej poruszać nie należy uiszczać żadnych opłat, ani otrzymywać zgody.
Najbardziej dotkliwą konsekwencją nabycia działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej, jest brak pozwolenia na budowę. Wymóg dostępu działki do drogi publicznej jest regulowany przez przepisy prawa budowlanego.
Niestety zdarzają się sytuacje, że działka budowlana nie ma dojazdu do drogi publicznej. Według prawa jest to całkowity brak jakiegokolwiek dojazdu do drogi publicznej oraz czasochłonne dotarcie do takiej drogi. Rozsądnym wyjściem jest ustalanie z właścicielem sąsiedniej działki warunków przejazdu do drogi publicznej – taka umowa powinna być spisana aktem notarialnym.
Problem pojawia się, gdy właściciel sąsiedniej posesji nie zgadza się na jej udostępnienie jako dojazdu do drogi publicznej. Czy właściciel sąsiedniej działki ma obowiązek udostępnić swoją działkę?
Właściciel sąsiedniej posesji ma obowiązek udostępnić przejazd do działki bez dojazdu – art. 145 i 146 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tych artykułów, jeśli z działki nie ma dojazdu do drogi publicznej lub budynków należących do tej nieruchomości, to właściciel takiej działki ma prawo żądać od właścicieli sąsiednich gruntów ustanowienie służebności drogowej – może to być za odpowiednim wynagrodzeniem.
Wg kodeksu cywilnego droga, która będzie przebiegać przez sąsiednią działkę, powinna uwzględniać potrzebę dojazdu do drogi publicznej przy jak najmniejszym obciążeniu sąsiedniej posesji. Jeśli sąsiedzi nie dojdą do porozumienia, to sąd zarządzi przeprowadzenie drogi przez te grunty oraz wysokość wynagrodzenia dla właściciela działki służebnej.
Decyzja sądu o wysokości wynagrodzenia za służebność działki zostanie wydana na podstawie oględzin w terenie i stwierdzeniu, o ile obniży się wartość działki po przeprowadzeniu drogi przez nią. Obowiązkiem utrzymanie takiej drogi obarczona jest osoba z niej korzystająca, czyli właściciel nieruchomości bez dojazdu.
Wg kodeksu cywilnego droga, która będzie przebiegać przez sąsiednią działkę, powinna uwzględniać potrzebę dojazdu do drogi publicznej przy jak najmniejszym obciążeniu sąsiedniej posesji. Jeśli sąsiedzi nie dojdą do porozumienia, to sąd zarządzi przeprowadzenie drogi przez te grunty oraz wysokość wynagrodzenia dla właściciela działki służebnej.
Decyzja sądu o wysokości wynagrodzenia za służebność działki zostanie wydana na podstawie oględzin w terenie i stwierdzeniu, o ile obniży się wartość działki po przeprowadzeniu drogi przez nią. Obowiązkiem utrzymanie takiej drogi obarczona jest osoba z niej korzystająca, czyli właściciel nieruchomości bez dojazdu.
Kodeks cywilny określa służebność jako prawo rzeczowe, czyli bez znaczenia jest, kto jest właścicielem nieruchomości – wraz ze zmianą właściciela nie ustaje prawo służebności. Jednak nowy właściciel nieruchomości może ubiegać się o zniesienie prawa służebności, jeśli przejazd przez jego posesję stał się dla niego uciążliwy, a korzystanie z jego działki nie jest już niezbędne do dojazdu do sąsiedniej posesji.
Służebność wygasa po 10 latach od niekorzystania z niej przez właściciela sąsiedniej posesji – art. 293 kodeksu cywilnego.
Czasami jednak mamy do czynienia z tzw. “pustą służebnością”. Oznacza to, że nie zawsze służebność ujawniona w księdze wieczystej oznacza, że działka faktycznie ma dostęp do drogi publicznej.
Jeśli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, rozwiązaniem może być ustanowienie służebności drogi koniecznej. Może ona powstać na różne sposoby. Jeśli nie ma sporu pomiędzy stronami, do jej wytyczenia może dojść na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, która ma być obciążona służebnością a nabywcą tej służebności. Obie strony podpisują oświadczenie, które musi być zawarte w formie aktu notarialnego.
Jeżeli strony nie zgadzają się co do wytyczenia drogi koniecznej, rozwiązaniem jest postępowanie sądowe. O nabycie prawa do drogi koniecznej można starać się również na mocy zasiedzenia. W tym przypadku należy spełnić warunki upływu określonego czasu, nieprzerwane posiadanie służebności oraz istnienie trwałego i widocznego urządzenia.
Do ubiegania się o wyznaczenie drogi koniecznej upoważnieni są właściciele, współwłaściciele oraz użytkownicy wieczyści.
Służebność drogi przez sąsiednią działkę może powstać na różne sposoby:
Nieruchomość pozbawiona dojazdu do drogi publicznej jest bardzo kłopotliwa dla jej właścicieli oraz sąsiadów. Polskie prawo nakazuje udostępnienia posesji w celu dojazdu do posesji niemającej dojazdu.
